10月28日，中国央行公布了最新的金融数据显示，个人房贷余额达到了35.91万亿元，但在前三个季度内已经减少了1.1万亿元。初看这一数字似乎没有太大问题，然而一旦与2025年同期的数据进行比较，情况就显得相当严峻：那时的减少额仅为2411亿元，短短一年内，降幅竟然扩大了8100亿元。此外，自2026年开始，房贷的下降幅度还在继续加剧，2026年第二季度降幅为3.8%，而到第三季度则扩大至4.1%。

在这里，我们需要区分两种贷款类型：开发贷款是用于支持开发商建房的，而个人房贷则是帮助购房者实现购房梦想的。从数据显示来看，这两种贷款都在减少。截至第三季度，开发贷款同比下降了9.1%，而个人房贷相比去年同期减少了4.1%。可以想象，当房屋销量出现困难，开发商自然不会再进行新投资或购地，这就导致了开发贷款需求的减弱。同时，房贷的显著减少也传达了一个强烈的信号：购房者对贷款的需求大幅减退，可能是因为房屋销量持续低迷，部分购房者甚至主动选择提前还贷。

进一步分析几个关联数据，我们会发现整个情况更加清晰。据统计，新房房贷利率已经降至3.06%，这是历史最低水平，但这并没有振兴新房市场。今年1-10月，50个城市的新房成交面积约为11565万平方米，同比下降了10.7%。值得注意的是，自2021年起，新房成交量就持续萎缩，如今的下滑趋势仍无止境。今年4月，房贷单月的净偿还高达3408亿，尽管这只是一个月的数据，却反映了许多购房者正在加速还款的趋势。

还有一个原因在于，即便现在首付最低为15%，很多买房者依然选择降低杠杆。2026年8月，广州的二手房按揭比例仅为35.6%，而全款加上高首付的比例则达到64%。这充分表明，更多购房者选择不借钱购房。尽管如今房贷利率走低，但人们依然对借款持保守态度。即使3.06%的利率相比最高时的6%降了一半，然而节省下来的利息也不足以弥补房价下跌带来的损失。现实中，定期存款的利息也仅为2%，而大多数房贷利率在3%-4%之间，提前还贷的选择可以带来无风险的4%收益，这让人们纷纷倾向于选择还款。

这些年不少二手房的价格已经下跌超过40%，即使在北京和上海的市区，很多房产首付超过50%的人也是可以负担得起的。购房者考虑的是：能买的话就全款，不然就积攒资金再说。反正房价还在走低，没有必要急于贷款购房。想让他们以15%的首付借85%的款项，背负30年的房贷，一辈子铐在工作岗位上，显然是不现实的。

房贷的崩溃对楼市的影响是显而易见的。成交量、价格、库存、土地出让等关键数据可能会有漂浮，但房贷这一因素是不能掩盖的。通常情况下，购房是需要贷款的，而房贷的减少意味着买房的人数在减少，楼市的复苏仍然遥远。选择提前还贷的人已经在用实际行动表达：他们对未来房产升值的信心不足，认为回报还不如贷款利率高。只要这种预期没有改变，楼市就很难回暖。

这将对银行造成很大影响。传统上，房贷被视为优质资产，期限长、坏账率低，是稳定的收益来源。然而，二季度时，房贷在所有信贷余额中的比例已经降至12.8%，这意味银行轻松赚钱的时代已经一去不复返。今年频繁的政策推出，包括公积金优化、提高额度、房贷补贴等，虽然能够降低买房的借贷成本，但却无法改变人们借款的意愿。

最后，35.91万亿这个数字意味着什么？如果按照14亿人口计算，平均每人负担着2.5万元的房贷，这并不是个小数字。过去的高杠杆时代让不少人都认为，借得越多赚得越多，如今却完全反转。房价的问题并非是需求不足，而是购房者不愿意在当前价格上借款购买不断贬值的房产。要实现止跌回稳，首先得让人们愿意再次借钱。而这，仅仅依靠一次降息并不能解决根本问题。你觉得当前的房贷压力大吗？你会选择提前还贷吗？欢迎在评论区分享你的看法。